Începând cu februarie 2026, procesul de achiziție a unei locuințe trece printr-o schimbare importantă: dacă până acum doar vânzătorul trebuia să facă dovada că este la zi cu impozitele locale, noile reglementări introduse prin OUG nr. 7/2026 extind această obligație și asupra cumpărătorului.
Pentru a cumpăra o casă, un apartament, un teren sau un autovehicul, trebuie să obții un certificat fiscal care să demonstreze că nu ai restanțe la primăria de domiciliu. Este o noutate de care este esențial să ții cont în orice tranzacție, întrucât lipsa certificatului poate duce la anularea actului, chiar dacă toate celelalte condiții sunt îndeplinite.
Cum s-a schimbat procesul de achiziție
Introducerea certificatului fiscal pentru cumpărător schimbă modul în care planifici o tranzacție. În trecut, accentul era pus exclusiv pe obligațiile vânzătorului față de primăria unde era înregistrat imobilul. Acum, cumpărătorul trebuie să dovedească faptul că este la zi cu taxele locale ale localității în care are domiciliul. Modificarea legislativă are la bază o motivație etică: statul vrea să se asigure că persoana care dobândește o proprietate este un contribuabil activ, integrat în comunitatea în care trăiește.
Legea nu urmărește sancționarea persoanelor care au proprietăți în mai multe zone ale țării, ci responsabilizarea în raport cu primăria de domiciliu. Cu alte cuvinte, dacă ai o locuință veche în alt județ și ai restanțe acolo, acestea nu împiedică achiziția unui nou imobil, atâta timp cât ești în regulă cu plata impozitelor din localitatea în care ești înregistrat oficial. Este un mecanism administrativ prin care statul își concentrează atenția asupra relației contribuabil - primăria de domiciliu, fără să blocheze tranzacțiile imobiliare în alte zone.
Ce trebuie să prezinte vânzătorul și ce trebuie să prezinte cumpărătorul
Pentru vânzător, lucrurile rămân neschimbate: dacă vinzi o proprietate, este necesar să prezinți certificatul fiscal pentru imobilul vândut, cel care arată că impozitul pe bunul respectiv este achitat. Dacă ești cumpărător, trebuie să prezinți certificatul de atestare fiscală de la primăria unde ai domiciliul, sediul sau punctul de lucru (în cazul firmelor). Documentul confirmă că nu există restanțe la bugetul local și devine obligatoriu în același mod în care era obligatoriu certificatul vânzătorului. Practic, notarul nu poate continua procedura de autentificare fără acest act.
În cazul în care actul de vânzare-cumpărare se încheie fără îndeplinirea acestor condiții, acesta devine nul de drept. Pentru cumpărători, consecințele sunt majore: un contract nul nu produce efecte juridice, ceea ce poate afecta înregistrarea în cartea funciară, accesul la creditul ipotecar sau chiar dreptul de proprietate. Pentru bănci, riscurile cresc, deoarece finanțarea se acordă doar pe baza unor acte valide. În practică, această prevedere înseamnă că noul certificat este un document fără de care tranzacția nu poate exista legal.
Verificarea electronică a actelor
Legea introduce și posibilitatea ca notarul să verifice electronic situația fiscală a cumpărătorului, fără ca acesta să aducă un certificat fizic. În teorie, acest lucru simplifică procesul. Totuși, este bine să știi că aplicabilitatea acestei metode depinde de gradul de digitalizare al fiecărei primării și de interconectarea sistemelor.
Până când infrastructura digitală va funcționa uniform, cea mai sigură variantă rămâne varianta clasică: să obții certificatul înainte de semnare. Chiar dacă este un pas suplimentar, îți oferă predictibilitate și elimină riscul unei amânări la notar.
Ce poți face în calitate de cumpărător
Dacă te afli în plin proces de achiziție, nu trebuie să privești schimbarea ca pe un obstacol, ci ca pe un simplu element de planificare. Este important să verifici din timp dacă ai restanțe locale - fie că este vorba despre amenzi, impozite sau taxe restante - pentru că acestea pot întârzia emiterea certificatului.
În cazul în care achiziționezi un imobil împreună cu altcineva, fiecare co-cumpărător trebuie să prezinte propriul certificat fiscal, deoarece obligația se aplică individual. Iar în cazul tranzacțiilor pe credit ipotecar, este util să discuți din timp cu notarul pentru a afla dacă poate efectua sau nu verificarea electronică.
Cu informațiile potrivite și cu sprijin profesionist, procesul de achiziție rămâne sigur și simplu. Un notar bine pregătit și un agent imobiliar cu experiență. precum colegii noștri din rețeaua REMAX te pot ajuta să gestionezi tranzacția eficient.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu certificatul fiscal al cumpărătorului?
Da. Cumpărătorul trebuie să prezinte un certificat fiscal emis de primăria de domiciliu sau sediu, care confirmă că nu are restanțe la bugetul local.
Dacă achiziționez prin credit ipotecar, se schimbă ceva?
Nu. Obligația rămâne aceeași, iar lipsa certificatului poate întârzia sau bloca întreg procesul de creditare.
Poate notarul să facă verificarea online în locul meu?
Teoretic da, însă practic depinde de infrastructura digitală a primăriei. Pentru siguranță, majoritatea profesioniștilor recomandă obținerea certificatului înainte de semnare.
Dacă am datorii într-o altă localitate, mi se poate refuza achiziția?
Nu. Legea se raportează strict la primăria de domiciliu. Datoriile din alte localități nu afectează tranzacția.
Ce se întâmplă dacă semnăm fără certificat?
Actul este nul de drept. Tranzacția nu produce efecte juridice și poate necesita reluarea completă a procesului.
