Conform Eurostat, România se situează pe locul întâi ca număr de proprietari de case, dar și ca număr de cetățeni care doresc să devină proprietari. E normal să vrem ca în acest proces să avem alături cei mai buni consultanți, indiferent că e vorba de evaluatori sau de agenți imobiliari care ne ajută să găsim casa de vis.

Ne-am dorit să prezentăm tranzacțiile imobiliare și din perspectiva unui evaluator, motiv pentru în 25 iulie 2017, l-am avut ca invitat special pe Adrian Vascu, evaluator cu o experiență de peste 20 de ani și Senior Partner Veridio, alături de care am discutat în cadrul unui webinar interactiv despre procesul de evaluare a imobilelor și rolul acestuia în tranzacțiile imobiliare.

După cum v-am obișnuit, ca și la webinariile anterioare, reluăm cele mai importante informații concentrate în cele 90 de minute de discuții. Indiferent că parcurgi acest articol sau că te uiți la înregistrarea webinarului, îți garantăm că este un timp investit în dezvoltarea ta ca profesionist în imobiliare sau în cultura ta generală dacă domeniul de activitate este diferit de cel imobiliar.

Ce este un evaluator?

Înainte de a ne spune care este rolul unui evaluator, Adrian Vascu ne-a oferit o definiție ”neprotocolară” a evaluări, pe care o privește ca rezultatul a unui mix între rațiune și informație.

În acest proces, totul pornește de la informațiile de care dispune evaluatorul, informații cu ajutorul cărora, prin intermediul unor raționamente, reguli și formule specifice, acesta emite o opinie, iar rezultatul muncii sale se poate rezuma la o cifră - valoarea unui bun.

Pe scurt, un evaluator trebuie să știe să estimeze corect valoarea unui bun. Experții în evaluare sunt cei care stăpânesc raționamentul și mecanismul, dar baza de la care pleacă este informația din piață. Aici, invitatul nostru a atras atenția asupra unei mari probleme în activitatea evaluatorilor: de unde ne adunăm informațiile necesare pentru o evaluare corectă?

Adrian Vascu spune că în lipsa unei surse concrete și sigure despre prețurile de vânzare ale imobilelor, evaluatorii petrec foarte mult timp pentru a colecta informații în ”zone destul de aride”, în loc să își concentreze eforturile asupra estimării propriu-zise. Concluzia este că existența unor date publice într-un sistem unitar ar face diferența în activitățile legate de tranzacțiile imobiliare.

Cum se realizează un raport de evaluare a unei proprietăți?

După ce s-a stabilit obiectul raportului, cum ar fi o clădire de birouri, primul pas este să se stabilească scopul raportului - de ce e nevoie de acest raport de evaluare? E util să fie cunoscut scopul exact pentru care dorești să plătești un astfel de serviciu deoarece implică eforturi, resurse și, bineînțeles, costuri.

”Una din piețele importante din România este garantarea împrumutului - peste 50% din rapoartele de evaluare din țară au ca destinație băncile.”

 Al doilea pas în realizarea raportului de evaluare este alegerea abordării de evaluare:

• Abordarea prin cost - ”Cât mă costă să construiesc această clădire?”
• Abordarea prin venit - ”Câți bani produce această proprietate?”
• Abordarea prin comparație - ”Cu cât se mai vând imobilele similare?”

Cele trei tipuri de abordări ar trebui să fie complementare și să privească valoarea proprietății din toate perspectivele, dar, desigur, utilizarea lor variază în funcție de accesul la informații.

Ca evaluator, odată ce ai intrat în posesia informațiilor de care ai nevoie, va trebui să vezi dacă într-adevăr pot fi comparabile cu proprietatea pe care o ai de evaluat, să faci ajustări și abia apoi să estimezi o valoare pe care ți-o asumi.

Alături de munca pe care o depui, tariful de evaluare cuprinde și componenta responsabilității, căci dacă apar probleme legate de valoarea imobilului, tu, ca evaluator, răspunzi de daunele produse.

Este necesar raportul de evaluare în cazul tranzacției unui apartament?

Conform legii, tranzacția unu imobil nu necesită realizarea unui raport de evaluare, decât dacă tranzacția respectivă implică finanțarea cu credite bancare. În cazul în care cumpărarea se face cu ajutorul unui credit bancar, solicitantul creditului este obligat să obțină un raport de evaluare.

În schimb, contrar zvonurilor, banca nu poate impune un anumit evaluator, ci poate doar să propună o listă de 15 evaluatori agreați de bancă, iar solicitantul fie alege din cei 15 propuși, fie înaintează băncii un raport de evaluare realizat de către un alt evaluator autorizat, chiar dacă acesta din urmă nu se află pe lista băncii.

Adrian Vascu a vorbit mult despre miturile care există în jurul subevaluării și supraevaluării unui imobil, oferind foarte multe exemple pe acest subiect.

Unul dintre cazurile care apar frecvent se referă la diferențele de preț între antecontract și contractul final. Vascu spune că acest tip de diferență poate apărea când există o perioadă de câteva luni între data antecontractului și data la care s-a făcut evaluarea, iar în acest caz, dacă prețul stabilit de evaluator este mai mare, un argument ar putea fi faptul că piața a crescut, deci este un lucru încurajator pentru cumpărător - o dovadă că a făcut o investiție.

Colaborarea dintre evaluatori și agenți imobiliari

Adrian Vascu consideră că între evaluatori și agenții imobiliari ar trebui să existe o colaborare strânsă pentru că în acest fel, cele două tipuri de specialiști își livrează reciproc business. Dovada că n-ar trebui să existe competiție e adusă de agențiile imobiliare care au divizie de evaluare și care, prin împărtășirea informațiilor, au doar de câștigat.

”Sfat pentru agenți: Nu mai spuneți evaluatorilor că prețul e confidențial.”

Referitor la reglementarea industriei imobiliare, invitatul nostru consideră că toată lumea ar avea de câștigat din reglementarea profesiei de agent imobiliar, cu condiția ca inițiativa să pornescă din partea breslei și să existe interese coagulate.

”Regret că profesia de agenți imobiliari nu a fost reglementată. Îi lipsește respectul pe care ar merita să îl aibă în condițiile în care agenții sunt foarte aproape de oameni într-un moment important al vieții lor - achiziția unei case.”

Ideile prezentate în acest articol reprezintă doar o mică parte din informațiile valoroase pe care Adrian Vascu ni le-a oferit. Pe agenda evenimentului găzduit în mediul online au fost incluse și bifate următoarele subiecte:

• Rolul evaluării de proprietăți imobiliare;
• Necesitatea raportului de evaluare în cazul vânzării unui imobil;
• Relația dintre raportul de evaluare și prețul de vânzare - cumpărare;
• Stabilirea prețului din contractul de vânzare - cumpărare;
• Cum se realizează un raport de evaluare al unei proprietăți imobiliare.

Dacă ai ratat evenimentul sau vrei să reasculți discuția, te invităm să obții acces la înregistrarea webinarului!