Interviu realizat de vocea.biz împreună cu Răzvan Cuc, Președintele RE/MAX România.
Prețurile apartamentelor par să accelereze din nou necontrolat, având la acest moment un ritm de creștere anual de peste 10%, și asta nu e totul: o eventuală bulă se vede și din faptul că se cumpără locuințe încă din faza de proiect. Care sunt cauzele acestor tendințe și care sunt șansele să asistăm la o nouă criză imobiliară în România ne-a spus într-un interviu Răzvan Cuc, președinte RE/MAX România.
Vocea.biz: Toată lumea vorbește de o nouă bulă imobiliară și astfel de primele etape ale unei noi crize. Sunt justificate aceste atenționări, venite chiar din partea BNR?
Răzvan Cuc: BNR are cu siguranță în analiză indicatori, folosind resurse și expertize, care nu sunt la dispoziția agențiilor imobiliare. Ce simțim noi este că piața este ”încinsă”, cererea depășeste oferta în general, însa simptomele crizei din 2008 nu se regăsesc decat parțial. Se vinde “off-plan”, însă nu așa masiv ca în 2006-2008. Lipsesc speculatorii care atunci rezervau din proiect ca să revândă înainte de livrare, nivelul de îndatorare e mai mic decat acum 10 ani, constructorii sunt mai responsabili, iar cumpărătorii în general mai exigenți. Toată piața europeană e pe creștere (cu excepții izolate), iar în România creșterea e mult mai temperată decât în urmă cu un deceniu. În concluzie, credem că piața imobiliară luată izolat nu prezintă un risc de supraîncălzire, însă în contextul economiei naționale e strâns legată de riscul gripării întregii economii.
Care sunt cauzele acestor creșteri accelerate ale prețurilor imobiliarelor? De la lună la lună se înregistrează scumpiri de peste 1%. E vorba de Prima Casa? De faptul că s-au ieftinit creditele în lei?
Creșterea e cauzată de un cumul de factori, între care și cei amintiți mai sus. În plus, creșterile salariale din acest an încep să aibă efect în acest proces de creștere a cererii – urmând ca în viitorul apropiat acești salariați să aibă acces la finanțări mai mari, ca urmare a veniturilor majorate. Un alt factor este dat de randamentele net superioare din închirieri comparativ cu dobânzile bancare, astfel ca mulți cumpărători sunt de fapt investitori care aleg să își investească economiiile sub formă de active imobiliare. În ansamblu, gradul de încălzire a economiei se reflectă în piața imobiliară – poate amplificat și de un factor psihologic de moment.
Cât ar mai putea să crească prețul locuințelor anul acesta?
La începutul anului estimam o creștere de circa 10% pe 2017, însă e posibil ca acest procent să fie depășit dacă ritmul din primul semestru se păstrează.
Dacă se continuă în acest ritm, care ar fi orizontul de timp când putem vorbi de o nouă criză?
O criză imobiliară e foarte puțin probabil să apară izolat în economie, ea fiind în raport direct cu evoluția economiei în ansamblu. În Europa sunt economii în care creșterile în piața imobiliară s-au menținut 10 ani sau mai mult, deci asta s-ar putea regăsi și la noi. Cu o crestere de peste 10% în următorii ani, putem specula că o corecție ar putea apărea în 2-3 ani, însă orice corecție globală sau europeană va influența imediat și piața locală.
De ce Clujul a întrecut Bucureștiul la prețul locuințelor, având în vedere că salariile nu sunt la fel de mari ca în Capitală?
Clujul e un oraș cu o economie puternică în zona de tehnologie și venituri foarte mari la acei mulți IT-iști care activează în domeniu, un oraș cu populație foarte tânără, cel mai mare procent de studenți raportat la populație în România, o administrație performantă în raport cu alte orașe similare, este un ”hub” regional fără un competitor direct pe rază de 300 km, localizat într-o depresiune care face mai dificilă extinderea cu dezvoltări imobiliare. Toți acești factori contribuie la un spor anual al natalității estimat la 8-10.000 de noi locatari. Astfel, presiunea pe piața imobiliară este mai mare, prețurile mari fiind efectul principal.
Care este durata medie de decizie, până la încheierea tranzacției și cum a evoluat aceasta în ultimii ani? Are relevanță această durată, putem să o considerăm unul dintre semnalele de alarmă?
Estimăm o durată de decizie medie, pentru zona medie a pieței de apartamente, de 30-45 de zile – in conditiile unei solutii de finantare existente pentru cumparator.
Care este procentul mediu până la care se negociază prețul de tranzacționare de la prețul de listă?
Acest procent variază în funcție de tipul de proprietate, mai mic la locuințele din plaja “mass market” și ceva mai mare înspre cele cu bugete mai mari – însă în general vedem negocieri de 5-10%.
Cei mai buni ani pentru achiziții sunt deja în urmă. Dar ce sfaturi aveți pentru cei care doresc să cumpere o locuință în acest an?
Pe termen lung, piața imobiliară rămâne una dintre cele mai sigure zone de investiții și cu siguranță în România locuințele vor deveni mult mai scumpe în raport cu nivelul de azi. În Europa noi suntem încă o piață imobiliară foarte ieftină, în coada clasamentului, în timp ce alte bunuri de valori mari (ex: piața auto) sunt la același nivel cu Europa – iar asta denotă că avem mult de recuperat și creșterea în piața imobiliară ar avea o ”acoperire” prin comparație. Pe termen lung, o investiție făcută azi va fi cu siguranță eficientă, chiar dacă luăm în calcul apariția unei corecții la un moment dat. Rămâne important ca alegerea să fie bine făcută, sunt foarte multe criterii care pot să eficientizeze achiziția, și recomand consultarea unui specialist în această decizie importantă.
sursa: vocea.biz
