Dacă vrei să achiziționezi o locuință în 2019, atunci e important să te documentezi în privința factorilor care pot influența piață imobiliară și sursele de finanțare cele mai avantajoase.
Potrivit unui studiu realizat de RE/MAX România în parteneriat cu Imobiliare.ro, factorii cu o influență majoră asupra pieței imobiliare rezidențiale autohtone în 2018 au fost, în ordinea importanței:
- Evoluția ROBOR;
- Numărul cererilor de locuințe;
- Prețurile locuințelor.
Ce este ROBOR?
ROBOR (Romanian InterBank Offer Rate) reprezintă rată medie la care se împrumută băncile între ele. ROBOR-ul fiecărei zile este rezultatul a numeroase tranzacții, astfel încât el dă o măsură corectă a evoluțiilor din piață.
ROBOR se stabilește pe baza informațiilor furnizate de primele 10 bănci din piață. Unele bănci au câteodată surplus de bani (lichidități), iar altele au nevoie de lichidități, astfel că băncile se împrumută una pe cealaltă, în funcție de nevoile fiecăreia, iar la aceste împrumuturi își aplică dobânzi.
O bancă folosește ROBOR la 3 luni (ROBOR 3M) sau la 6 luni (ROBOR 6M) pentru a calcula dobânzile la ratele pe care românii cu credite bancare le plătesc lunar, adăugând o marja pe care banca o stabilește în funcție de riscul asumat pentru acordarea creditului. Altfel spus, cu cât nevoia de bani este mai mare, cu atât și media dobânzilor crește, deci automat și ROBOR crește.
De ce ROBOR are o influență atât de mare în piața imobiliară?
Unul din factorii principali care duc la majorarea ROBOR, spun specialiștii, este lipsa de lichidități a băncilor, care sunt nevoite să se împrumute mai scump și cu dobânzi mai mari de la alte bănci. Pentru a ține sub control creșterea ROBOR, Banca Națională poate interveni cu lichidități. Această intervenție nu este făcută în tranzacțiile propriu-zise dintre bănci, ci în lichiditățile pe care BNR le lasă în piață într-un moment sau altul.
În 2018, raportul între creditele cu dobândă fixă și cele cu dobândă variabilă au migrat în favoarea celor cu dobânda variabilă, fapt ce a creat o dependență față de ROBOR. În acest context, există acum o sensibilitate legată de reacția populației în special față de credite imobiliare.
În cadrul Programului Prima Casă, FNGCIMM a acordat în primul semestru al anului aproximativ 9.400 de garanții și promisiuni de garantare din plafonul alocat pentru 2018, iar circa 700 de solicitări de garantare sunt încă în curs de acordare. Plafonul distribuit la începutul anului, în cuantum de 1,92 miliarde lei, a fost utilizat în proporție de 49,61%, reprezentând 954,39 milioane lei.
Potrivit studiului RE/MAX România efectuat pe un eșantion de 300 de respondenți din 30 de orașe (peste 50% agenți imobiliari sau proprietari de agenții), fondurile disponibile pentru programul “Prima Casă” sunt sub 25%, în ciuda faptului că, în prezent, există o serie de programe care implică în cea mai mare parte condiții similare.
Beneficiarii acestui program sunt tinerii - aproape 70% cu vârste între 25 și 35 de ani, iar 12% au mai puțin de 25 de ani.
Același studiu relevă și faptul că, odată cu majorarea cererii, anul 2018 a atras după sine și creșterea prețurilor pentru locuințe atât în București, cât și în centrele regionale: Iași (+2,9%, de la 1.016 euro / mp la 1.045 euro / mp), Cluj-Napoca (sub 1%, până la o medie de 1.500 euro /mp), Timișoara (+0,3%, de la 1.200 euro / mp la 1.204 euro / mp).
Evoluția ROBOR 2014 – 2018 și previziunile pentru 2019. Ce îi așteaptă pe românii care au credite imobiliare
Timp de aproximativ 3 ani, mai precis din noiembrie 2014, indicele ROBOR s-a situat la valori foarte scăzute (sub 1% pe an) cu aproape un procent sub rata de politică monetară a BNR.
Reducerea ratelor dobânzilor a fost încurajatoare pentru mulți români să își facă un credit imobiliar, chiar dacă băncile au acordat astfel de credite cu mai multă precauție față de perioada 2007-2008. „Dublarea ROBOR”, cum a fost prezentată situația din 2015 de către anumiți analiști, a semnificat doar o creștere suportabilă a ratei lunare la credite, pentru o familie cu venituri medii.
Încă din ultimul trimestru al lui 2016, deficitul public a revenit în vecinătatea lui 3% din PIB, ceea ce a atras după sine competiția puternică a sectorului guvernamental în piața creditelor interne.
În perioada 2009 - 2017 aproximativ 80% dintre creditele ipotecare acordate au fost prin Programul „Prima Casă”, cel care, cel puțin la nivel psihologic, este cel mai atractiv sistem de finanțare pentru locuințe și care permite cel mai mare grad de îndatorare de pe piața creditelor ipotecare.
În prezent, cererea de locuințe este încă în trend ascendent, Institutul Național de Statistică (INS) indicând o creștere cu 7,6% a numărului de solicitări pentru autorizațiile de construcție, comparativ cu numărul cererilor depuse în primele șapte luni din 2017.
Plasarea evoluției ROBOR pe primul loc în clasamentul influențelor majore asupra pieței imobiliare nu este o surpriză, ținând cont de creșterile semnificative înregistrate în ultimii ani. Un lucru îmbucurător, totuși, este acela că dobânda de referință nu se situează pe un trend continuu ascendent. ROBOR 3M 2018 se situa la 3,09% la finele lui noiembrie (față de 3,31% la început), în vreme ce ROBOR 6M a scăzut la 3,36% (față de 3,49% în iulie 2018). Analiștii din piață și logică economică susțin că majorarea ROBOR, cel puțin în cazul indicelui ROBOR la 3 luni, nu poate depăși nivelul de 3,5%, care este la ora actuală nivelul ratei Lombard.
Directa proporționalitate între indicele ROBOR și volatilitatea programului de finanțare Prima Casă va avea și în 2019 un rol important în influențarea prețurilor de vânzare și închiriere a locuințelor începând din luna ianuarie a anului viitor și până la finele lui 2022, când este preconizat ca prețurile să ajungă la valori mai ridicate în special în zonele cu cel mai mare potențial de dezvoltare economică.
Cererea de locuințe nu este totuși singurul aspect care influențează creșterea prețurilor de vânzare și închiriere în plan imobiliar. În plus, rata anuală a inflației a atins în luna mai 2018 o cotă de 5,41%, cel mai înalt nivel din februarie 2013. Acest fapt se traduce în scumpirea materialelor de construcție și a finisajelor pe care dezvoltatorii imobiliari le folosesc.
Având costuri de construcție mai mari, mulți dintre dezvoltatori urmează să apeleze tot la credite bancare pentru a finaliza construcțiile, ceea ce, spun analiștii, va închide un cerc vicios între ROBOR 2019, cererea de locuințe, prețul de vânzare și eligibilitatea pentru credite. Îngrijorarea majoră a principalilor actori din piața imobiliară internă și europeană (investitori și brokeri/ proprietari de agenții imobiliare) se raportează la riscul latent generat de neconcordanța dintre presiunea de a investi și teama că prețurile vor putea crește exponențial, în pofida previziunii unei relative stagnări a prețurilor în 2019.
Tabloul pieței imobiliare estimat pentru anul viitor de către analiști este, așadar, destul de complex, venind estimări deopotrivă pozitive, cât și unele mai puțin încurajatoare.
